פסק-דין בתיק ע"א 9310/06

השופטת א' אפעל-גבאי:

1.                 בפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כבוד השופט ר' יעקובי), מיום 6.4.06, ב-ת.א 14845/01, בו נדחתה תביעת הגב' לוריס שובאש (להלן- המערערת) ובעלה, מר עיסא סלאמה (המשיב הפורמלי) (הם התובעים ב-ת.א 14845/01, להלן- התובעים) והתקבלה תביעה שכנגד שהגישה הגב' חנה ברטה יכין (להלן- המשיבה), בקשר עם נכס מקרקעין המצוי ברח' הנביאים 18, בשכונת מוסררה, ירושלים (להלן- הנכס). פסק הדין הורה על סילוק ידם של התובעים מהנכס וחייב אותם בתשלום הוצאות ושכר טרחת המשיבה בסכום של 35,000 ש"ח.

2.                 המחלוקת בין הצדדים נסבה על סוגיית ההחזקה בנכס, ובתוך כך נחלקו הצדדים בשאלה האם המערערת היא דיירת מוגנת בנכס; ואם כן, האם קיימת עילה לפינויה על פי הוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן- " חוק הגנת הדייר" או " החוק").

3.                 השתלשלות העניינים שהובילה להגשת התביעות ההדדיות על ידי הצדדים בבית משפט קמא אינה שנויה בעיקרה במחלוקת, והיא פורטה בהרחבה בפסק דינו של בית משפט קמא מיום 2.7.02. להלן עיקרי הדברים הצריכים לענייננו:

זכות הבעלות בנכס החליפה ידיים החל משנות ה- 40 של המאה הקודמת ועד לשנת 2000 (להלן- התקופה הרלוונטית), כדלקמן: בתחילה, בשנות ה- 40, נמצא הנכס בבעלות אברהם קאקושווילי. עם מותו, ירשה את הזכויות בנכס בתו, תמר דברא, והוא נוהל על ידי בעלה זכריה דבראשווילי. כשנפטרה תמר דברא בשנת 1976, ירשו את הנכס צאצאיה (תמר קרלשטט (נכדתה של תמר דברא), אמיתי דברא ומשה דברא). צאצאי תמר דברא מכרו את הנכס בחודש נובמבר 2000 למשיבה.

במהלך התקופה הרלוונטית נערכו שלושה הסכמי שכירות בין בני משפחת שובאש (משפחת המערערת) לבין הגורם שהיה הבעלים או בעל השליטה בנכס באותה עת, כדלקמן: בתחילת שנות ה- 40 נערך הסכם שכירות בין כמאל שובאש, אביה של המערערת, לבין מי שניהל את הנכס, זכריה דבראשווילי. בשנת 1948 שכר כמאל שובאש את הנכס מהאפוטרופוס הירדני על נכסי האויב (להלן- האפוטרופוס הירדני), אליו עברה באותה תקופה השליטה בנכס. בחודש אפריל 1967, לאחר פטירתו של כמאל שובאש, נערך הסכם שכירות בין חמשת יורשיו של כמאל שובאש (ובהם המערערת) לבין האפוטרופוס הירדני. לאחר מלחמת ששת הימים, במהלכה של שנת 1967, עברה השליטה בנכס לידי האפוטרופוס הכללי הישראלי (להלן- האפוטרופוס הכללי). בין משפחת שובאש לבין האפוטרופוס הכללי לא נערך הסכם שכירות ביחס לנכס, ואולם האפוטרופוס הכללי גבה ממשפחת שובאש תשלום עבור מספר חודשי שכירות. בשנת 1974 שיחרר האפוטרופוס הכללי את הנכס לרשות בעליו, תמר דברא, והודיע על כך למערערת במכתב מיום 1.2.74. בין המערערת או מי ממשפחת שובאש לבין תמר דברא, או יורשיה, לא נערך כל הסכם שהוא. כמו כן, משפחת שובאש לא שילמה לתמר דברא, ליורשיה, או למשיבה, כל תשלום עבור השימוש בנכס.

אשר לזהות מי שהתגורר בפועל בנכס במהלך התקופה הרלוונטית, נציין, כי בפני בית משפט קמא נחלקו הצדדים הן בשאלה האם משפחת המערערת התגוררה בפועל בנכס בתקופה הרלוונטית, והן בשאלה האם רשאית הייתה משפחת המערערת להשכיר את הנכס לאחרים בשכירות משנה. לאור התוצאה אליה הגענו, כפי שיבואר להלן, אין אנו נדרשים לתת מענה לשאלות אלה. לענייננו, ניתן להסתפק בציון העובדות הבאות, אשר אינן שנויות במחלוקת: בתחילת תקופת השכירות, בשנות ה-40 של המאה הקודמת, התגורר בפועל בנכס כמאל שובאש, וזאת עד למותו בשנת 1967. החל מאמצע שנות ה-70 התגוררו בנכס בני הזוג עיד, עד למותם בשנת 2000. בשנת 2000 התגוררו בנכס בני משפחת ראזם, עד שניתן צו לפינויים בחודש אוקטובר 2001, כפי שיבואר להלן.

ביום 14.6.00 הגישו יורשי תמר דברא תביעה לסילוק ידה של משפחת ראזם, אשר התגוררה בנכס באותה תקופה (ת.א 9448/00). המערערת לא צורפה כצד לתובענה. ביום 9.5.01, במסגרת דיון בבקשה לרשות להתגונן שהגישה משפחת ראזם (בש"א 7254/00), ניתן פסק דין אשר קיבל את התביעה והורה על סילוק ידה של משפחת ראזם מהנכס. בהמשך, משנמנעה משפחת ראזם לפנות את הנכס במועד שנקבע, נקטה משפחת דברא בהליכי הוצאה לפועל למימוש פסק הדין. במהלך ניסיונם של נציגי משפחת דברא להמציא למשפחת ראזם את הודעת הפינוי בתיק ההוצאה לפועל, התפתח עימות גם עם משפחת המערערת. עימות זה הוביל, בסופו של יום, להגשת התביעות ההדדיות לבית משפט קמא.

4.                 בבית משפט קמא עתרו התובעים לקבלת סעד הצהרתי, אשר יכיר בזכותם להחזיק בנכס ויורה למשיבה להימנע מלהפריע להם לעשות שימוש בו. התובעים סמכו טענתם על התיזה המשפטית (אשר אין מחלוקת כי לא נטענה במפורש בכתב התביעה), כי הם דיירים מוגנים בנכס, בין מכוח ירושה ובין מכוח קיומו של הסכם שכירות במועד הקובע. המשיבה (התובעת שכנגד) עתרה לסילוק ידם של התובעים מן הנכס, וטענה כי לתובעים אין כל זכויות בנכס, ואם היו להם כאלה, הן עברו מן העולם. לחלופין נטען, כי על התובעים לפנות את הנכס מחמת התקיימותן של מספר עילות פינוי לפי חוק הגנת הדייר (אי תשלום דמי שכירות; הריסת הנכס; נטישה, והשכרת משנה בלא רשות). עוד נטען לעילת פינוי בשל היות כמאל שובאש  ומשפחתו "נפקדים".

בבית משפט קמא נשמעו ראיות הצדדים, אשר כללו את עדות המערערת; עדות יצחק מאמו, נציג משפחת דברא; עדות המשיבה, ועדות שלמה קולמן המתגורר בשכנות לנכס. ביום 2.7.02 נתן בית משפט קמא פסק דין הדוחה את תביעת התובעים ומקבל את התביעה שכנגד לסילוק ידם מן הנכס (להלן- פסק הדין הראשון). בית משפט קמא קבע בפסק הדין הראשון, בתמצית, כי למשיבה וליורשי תמר דברא עומדת הזכות לדרוש את סילוק ידם של התובעים מן הנכס, שכן התובעים איבדו במהלך השנים את זכויותיהם בנכס.

התובעים הגישו לבית משפט זה ערעור על פסק הדין הראשון (ע"א 3400/02) וטענו, בין היתר, כי בית משפט קמא לא קבע באופן מפורש כי התובעים אינם דיירים מוגנים בנכס. במהלך הדיון בערעור, בהמלצת בית המשפט (השופטים י' צור, מ' גל ומ' מזרחי), הגיעו ב"כ הצדדים להסכמה, אשר ניתן לה תוקף של פסק דין, לפיה פסק הדין הראשון יבוטל " ... במובן זה שהדיון יוחזר אל הערכאה הקודמת על מנת שתידון ותוכרע טענת המערערים להיותם דיירים מוגנים. כמו-כן, יתאפשר למשיבים לתקן את כתב התביעה שכנגד, על מנת לכלול בו עילות פינוי של דייר מוגן...". לא למותר לציין, כי בין הצדדים התעוררה בהמשך מחלוקת בשאלה האם רשאים התובעים להוכיח את טענתם בדבר היותם דיירים מוגנים בנכס, בראיות ובטענות חדשות. בסופו של דבר, לאחר שניתנה החלטה על ידי בית משפט קמא בעניין זה, שעליה הוגשה בקשה לרשות ערעור, נקבע, כי " ככל שמדובר בטענת המערערים [התובעים] להיותם דיירים מוגנים - הכל פתוח"  (בר"ע 389/04). בהתאם לכך, הוגשו כתבי טענות מתוקנים ותצהירים נוספים. כמו כן, הוגשו כראיות תיקי הנכס אצל האפוטרופוס הכללי.

5.                 ביום 6.4.06 ניתן פסק הדין מושא הערעור, שבו, פעם נוספת, נדחתה תביעת התובעים ונתקבלה התביעה שכנגד לסילוק יד (להלן- פסק הדין השני). בפסק הדין השני נקבע, כי התובעים לא הוכיחו כי הם דיירים מוגנים בנכס, בין מכוחה של זכות עצמאית ובין מכוח ירושה. ביתר פירוט נקבע בעניין זה, כי על פי הסכם השכירות האחרון שנחתם בין משפחת שובאש לבין אפוטרופוס הירדני, הסתיימה תקופת השכירות ביום 1.3.68, היינו כחמישה חודשים לפני המועד הקובע על פי סעיף 9 לחוק הגנת הדייר. עוד נקבע, כי התובעים אינם יכולים להיבנות מהטענה כי האפוטרופוס הכללי התייחס אליהם כאל דיירים מוגנים, שכן מן הראיות עולה דווקא מסקנה הפוכה. בית המשפט הוסיף וקבע, כי לא קמה לתובעים זכות לדיירות מוגנת מכוח ירושה, שכן התובעים לא הוכיחו שהתגוררו בנכס כנדרש בחוק, ואף התברר כי התגוררו בנכס אחר.

בהמשך פסק הדין, בבחינת למעלה מן הצורך ובאופן חלופי לקביעה הנ"ל, הניח בית משפט קמא לזכות התובעים כי הוכיחו זכות לדיירות מוגנת בנכס. בית המשפט הוסיף וקבע, כי המשיבה זכאית לתבוע פינויים של התובעים מהנכס בעילה של אי תשלום דמי שכירות, וכי אין להעניק לתובעים סעד מן הצדק. ביתר פירוט נקבע, כי התובעים לא שילמו דמי שכירות לבעלי הנכס במשך תקופה של למעלה מ- 30 שנה (לפחות משנת 1973), וזאת על אף שהאפוטרופוס הכללי יידע את התובעים מיהם בעלי הנכס ומיהו בא כוחם. עוד נקבע, כי לכל הפחות לא שילמו התובעים דמי שכירות לבעלי הנכס מאז הוחל בהליכי הפינוי נגד משפחת ראזם (בשנת 2000) וכן במהלך ההליכים שהתנהלו בבית משפט קמא בתביעה הנוכחית. כן נקבע, כי התובעים לא שילמו דמי שכירות באופן רצוף אף בתקופה שקדמה לשליטתו של האפוטרופוס הכללי בנכס.

מכאן הערעור שבפנינו.

טענות הצדדים

6.                 המערערת טוענת, כי לכל אורך התקופה הרלוונטית החזיקה משפחתה בנכס באופן רצוף בעצמה או באמצעות אחרים. לפיכך, זכאית היא להגנת חוק הגנת הדייר, מכוחה של זכות עצמאית בנכס (קיומו של הסכם שכירות במועד הקובע על פי החוק) או מכוח ירושה. לתמיכה בטענותיה שבה המערערת ומפנה למסמכים שבתיק האפוטרופוס הכללי, מהם עולה, לטענתה, כי הלה הכיר בזכותה כדיירת מוגנת בנכס. אשר לקיומה של עילת פינוי מחמת אי תשלום דמי שכירות, טוענת המערערת כי עד שנת 1974 הקפידה לשלם את דמי השכירות לבעל הנכס או לגורם שלו הייתה השליטה בנכס. בשנת 1974 הפסיקה המערערת לשלם את דמי השכירות לנוכח השינוי שחל בזהות בעלי הנכס והיעדר דרישה מצד הבעלים החדשים לשלם את דמי השכירות. כמו כן נטען, כי ניסיון לאתר את בעלי הבית החדשים (תמר דברא) לא צלח. המערערת מוסיפה וטוענת, כי עילת הפינוי שקמה לתמר דברא, ככל שזו קמה, עברה מן העולם בשל כך שתמר דברא לא תבעה את פינוי המערערת מן הנכס, והוא נמכר על ידה בשנת 2000 למשיבה. אשר לאי תשלום דמי שכירות למשיבה נטען, כי אין די בתקופה שחלפה מאז הייתה לבעלים  כדי להקים למשיבה עילת פינוי עצמאית בשל אי תשלום דמי שכירות. לחלופין טוענת המערערת, כי לנוכח מכלול נסיבות העניין יש להעניק לה סעד מן הצדק ולהימנע מלהורות על פינויה מן הנכס.

המשיבה סומכת טענותיה בעיקר על ממצאיו וקביעותיו העובדתיות של בית משפט קמא, בשני פסקי הדין. לטענתה, המערערת לא הוכיחה כי היא דיירת מוגנת בנכס, בין מכוח זכות עצמאית ובין מכוח ירושה. עוד נטען, לחלופין, כי המשיבה הוכיחה קיומה של לפחות עילת פינוי אחת, מחמת אי תשלום דמי שכירות. המשיבה מדגישה, כי בית משפט קמא לא נתן אמון בעדות המערערת, לא באופן כללי ובמיוחד לא בהסברים שניתנו בדבר הסיבות שבעטיין לא שולמו דמי השכירות. המשיבה מפנה גם לחוסר תום הלב ולהיעדר ניקיון הכפיים אשר אפיינו, לפי הטענה, את התנהלותה של המערערת במהלך ההליכים בפני הערכאה הראשונה. כל אלה, לטענת המשיבה, תומכים במסקנה, כי אין להעניק למערערת סעד מן הצדק, ויש להורות על פינויה מן הנכס.

דיון

7.                 לאחר שעיינו בעיקרי הטיעון, בפסקי הדין של בית משפט קמא ובחומר הראיות, הגענו לכלל מסקנה, כי יש לדחות את הערעור. תמצית מסקנתנו היא, כי המערערת היא דיירת מוגנת בנכס. ואולם, קמה למשיבה עילת פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות, על פי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר. עוד מצאנו, כי בנסיבות העניין אין הצדקה להעניק למערערת סעד מן הצדק שימנע את פינויה. להלן נבאר עמדתנו.

המערערת דיירת מוגנת בנכס

8.                 בפסק הדין השני עמד בית משפט קמא על שתי דרכים חלופיות, הרלוונטיות לענייננו, בהן ניתן לרכוש זכות דיירות מוגנת בנכס על פי חוק הגנת הדייר. על פי הדרך האחת, ניתן לרכוש "זכות עצמאית" בנכס בהתקיים התנאים הקבועים בסעיף 9 לחוק. היינו, על הטוען להוכיח כי ביום הקובע, 20.8.68, היה זכאי להחזיק בנכס מכוח הסכם שכירות שנערך לפני כן. הדרך השנייה לרכישת זכות דיירות מוגנת היא "מכוח ירושה" בהתקיים התנאים הקבועים בסעיף 20 לחוק. היינו, על הטוען להוכיח, כי התגורר בנכס ביחד עם קרובו, אשר הינו דייר מוגן, במשך ששת החודשים שקדמו לפטירתו של הדייר המוגן.

בענייננו, כאמור, קבע בית משפט קמא, כי התובעים לא הוכיחו זכות לדיירות מוגנת בנכס, בין מכוחה של זכות עצמאית ובין מכוח ירושה. בכל הנוגע להוכחתה של זכות עצמאית נסמכת קביעת בית משפט קמא על כך, שהסכם השכירות האחרון שנחתם בין יורשי כמאל שובאש לבין האפוטרופוס הירדני נקב ביום 1.3.68 כמועד סיום תקופת השכירות. לאחר הסכם זה לא נחתם עם התובעים הסכם נוסף המאריך את זכותם להחזיק בנכס. מכאן, שבמועד הקובע על פי חוק הגנת הדייר, היינו, ביום 20.8.68, לא החזיקו התובעים בנכס מכוח חוזה שכירות בר תוקף. בית משפט קמא התייחס גם למסמכים שבתיק האפוטרופוס הכללי, לגביהם קבע, כי " ממסמכים אלה עולה, שפקידי האפוטרופוס לא ראו בתובעת מחזיקה בעלת זכויות, אלא, בסה"כ, ניסו להגיע עמה להסדרי תשלום זמניים, עד שיתבהר מצב הנכס (מיהם בעליו? מה מעמד התובעת וכו')".